Tip: Kaution und Schönheitsreparaturen

Oft wird bei Abschluß des Wohnungsmietvertrages vereinbart, daß der Mieter die Kaution in voller Höhe bereits vor Beginn des Mietverhältnisses zu leisten hat, z.B. in Form einer Barkaution. Eine solche Regelung entspricht den Sicherungsinteresse des Vermieters, ist jedoch zumeist unwirksam. Das Gesetz gibt dem Mieter nämlich das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen zu dürfen, wobei die erste Rate (frühestens) zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Hat der Mieter die Kaution nicht entrichtet, so muß er dies auch nicht tun. Hat er die Kaution entrichtet, könne folgende Konsequenzen eintreten:

Der Mieter hat während des Mietverhältnisses das Recht, die Kaution zurück zu verlangen bzw. mit den laufenden Mieten zu verrechnen. Dies ist für den Vermieter nachteilig, weil er seine Sicherheit für die Forderungen aus dem Mietverhältnis verliert.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses droht aber sogar ein Rechtsverlust: 

Häufig stehen Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen im Raume, mit denen der Vermieter die Kaution verrechnet. Der Vermieter wiegt sich dabei regelmäßig in der Sicherheit und achtet nicht auf den Lauf der -kurzen- Verjährung für derartige Schadensersatzansprüche von nur 6 Monaten nach Rückerhalt der Mietsache, weil er bereits die Kaution vereinnahmt hat.

Unter bestimmten Umständen ist aber eine Aufrechnung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufgrund unwirksamer Kautionsvereinbarung unzulässig. Dann geht die Verrechnung mit der Kaution ins Leere.

Der Mieter kann abwarten, bis die Schadensersatzansprüche des Vermieters verjährt sind und dann auf Rückzahlung der Kaution klagen. In diesem Prozeß kann der Vermieter sich nicht auf seine Schadensersatzansprüche stützen, seine Ansprüche sind endgültig verloren!

Übrigens: Wird neben einer Kaution eine Bürgschaft gestellt, so ist diese Abrede unwirksam, soweit Bürgschaft und Barkaution zusammen über drei Monatsmieten hinausgehen. 

Wie immer gilt: Für eine Prüfung Ihres konkreten Falles sollten Sie eine anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.


ACHTUNG: NACHTRAG VOM 07.01.2004:

Die vorstehend genannte Rechtsprechung ist teilweise überholt durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.06.2003 (VIII ZR 344/02), wonach die Kautionsabrede bei Teilunwirksamkeit mit dem noch zulässigen Teil wirksam sein soll!